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Studio Galofaro - Consulenza Legale - RENT TO BUY: IL CONTRATTO DI GODIMENTO FINALIZZATO ALLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DELL’IMMOBILE. UN VALIDO STRUMENTO FINALIZZATO AD AGEVOLARE LA RIPRESA DELLE CONTRATTAZIONI IMMOBILIARI.
20 Sep, 2019

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    L'avvocato deve sapere in modo così discreto suggerire al Giudice gli argomenti per dargli ragione, da lasciarlo nella convinzione di averli trovati da sè.

    Piero Calamandrei
    "Elogio dei giudici scritto da un avvocato", 1935
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Ultime News

Lo schema contrattuale meglio noto con il termine anglossassone “rent to buy” ha trovato disciplina all’art. 23, d.l. 12 settembre 2014, n. 133 (conv. in l. 11 novembre 2014, n. 164) e qualificato quale contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

Il Legislatore, nel tentativo di favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari,

particolarmente colpite dall’attuale crisi economica e dalla stretta creditizia che colpisce i soggetti che intendono acquistare un immobile, e nella consapevolezza dell'esigenza di trovare una soluzione economica alternativa all'obbligo di pagamento integrale e immediato del prezzo d’acquisto, tradizionalmente coincidente con il momento del perfezionamento del contratto di acquisto, normalmente finanziato, in passato, da mutui bancari, ha introdotto nel nostro ordinamento un’autonoma disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

Alla luce di tale intervento normativo, pertanto, in assenza di un’adeguata tipicità sociale (o socialgiurisprudenziale),  il modello contrattuale in commento è caratterizzato da tipicità legale, sostanziandosi in un vero e proprio contratto nominato.

Si caratterizza principalmente per la facoltà, da parte dell’aspirante acquirente, di ottenere l’immediato godimento di un immobile a fronte del pagamento di un canone locatizio collegato alla possibilità di acquistarne la piena proprietà al completamento del programma di acquisto, che si concluderà - entro il periodo concordato - ad un prezzo prestabilito al momento della stipula del contratto.

Tale schema è oltremodo conveniente per il conduttore/aspirante acquirente, in quanto consente al medesimo di abbattere progressivamente l’onere finanziario richiesto e di accedere più facilmente al credito. Inoltre, tale fattispecie negoziale è vantaggiosa anche per il concedente, il quale in tal modo è in grado di mettere subito a reddito l’immobile, con il conseguente sgravio dei costi, compresi quelli eventualmente sopportati per la costruzione.

Il Legislatore ha altresì previsto espressamente la possibilità di trascrivere i contratti di rent to buy, con il conseguente effetto prenotativo  garantito per tutta la loro durata e fino ad un massimo di dieci anni dalla trascrizione, nonché la possibilità di ricorrere alla tutela dell’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. La disciplina introdotta si caratterizza per un elevato grado di flessibilità al fine di consentire alle parti di soddisfare al meglio i propri interessi.

Il programma d’acquisto è pertanto bifasico: in un primo momento all’aspirante acquirente, detto “conduttore”,  viene concesso il godimento dell’immobile da parte di  un soggetto denominato “concedente” e, in seguito, ricorrendone i presupposti economici e giuridici, si procede al trasferimento della proprietà dell’immobile medesimo dal “concedente” al “conduttore”.

I contraenti, nello stabilire l’ammontare del canone che il conduttore deve corrispondere al concedente,  devono indicare la parte che costituisce il corrispettivo del godimento dell’immobile e quella che invece sarà imputata a corrispettivo dell’eventuale trasferimento dell’immobile. All’interno di quest’ultima, i contraenti devono altresì indicare, per il caso in cui il conduttore decida di non procedere all’acquisto dell’immobile, la parte che il concedente dovrà restituire al conduttore e, conseguentemente, la parte che tratterrà quale corrispettivo dell’accordata opzione di acquisto dell’immobile.

Infatti, l’acquisto non è in alcun modo obbligatorio potendo il conduttore decidere di non esercitare il diritto a lui riconosciuto di acquistare l’immobile, ad esempio, per ragioni economiche o, più semplicemente, perché non più intenzionato ad acquistare l’immobile. Non essendo dunque l’acquisto un effetto automatico, il contratto in esame ha effetti solo obbligatori, essendo gli effetti reali rimessi al successivo, e soltanto eventuale, atto di trasferimento.

 


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