Condominio: è nulla la clausola di rinuncia alle parti comuni dell’edificio
Secondo la Cassazione, sentenza 26 gennaio 2021, n. 1610 “la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unità immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni è nulla poiché, mediante la stessa, s’intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti che è, invece, vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c.”.
Alla luce della recente pronuncia della Corte Suprema, è nulla la clausola contenuta nel contratto di compravendita di un appartamento sorto in un edificio in condominio con cui viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti dell’edificio comuni per legge o per volontà delle parti avendo una siffatta clausola il contenuto e gli effetti di una rinuncia del condomino acquirente alle predette parti.
I fondamenti logico giuridici su cui si basa tale indirizzo si fondano sul presupposto, innanzitutto, che le parti dell’edificio oggetto della clausola di rinuncia erano stati considerati beni comuni in forza dell’atto costitutivo il condominio e, come tali, inalienabili senza il consenso di tutti i comproprietari delle unità residenziali del fabbricato principale, ed, in secondo luogo, erano incorporati in modo essenziale alle residenze.
A tal proposito, occorre evidenziale il comma II dell’art. 1118 c.c., a norma del quale il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né, tuttavia, sottrarsi al contributo sulle spese per la loro conservazione. La disposizione è chiara nel senso di escludere la validità della rinuncia alle parti comuni dell’edificio condominiale, dato che le parti comuni necessarie per l’esistenza e l’uso dei piani o delle porzioni di piano ovvero destinate al loro uso o servizio continuerebbero a servire il condomino anche dopo, e nonostante, la rinuncia.
Trova, dunque, applicazione il principio per cui, la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l’esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive.
La cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni è, dunque, vietata, ai sensi dell’art. 1118 c.c., solo in caso di condominialità “necessaria” o “strutturale”, per l’incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l’indivisibilità del legame, attesa l’essenzialità dei beni condominiali per l’esistenza delle proprietà esclusive.
Nell’ipotesi di condominialità soltanto “funzionale” all’uso e al godimento delle singole unità immobiliari, il diritto sulle parti comuni può essere trasferito anche in via separata rispetto al trasferimento del diritto sulla proprietà esclusiva.
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